銷售金額首家破千億 萬科“模式”能否被復制？

　　12月3日，萬科A(000002)發布11月份銷售公告，截至2010年12月1日，萬科累計實現銷售金額1000.6億元，成為中國首家銷售突破千億上市房企。在“史上最嚴厲的調控”期間，這一數字似乎讓政府顯得有些“尷尬”。

　　12月6日，平安證券地產分析師在接受《證券日報》采訪時曾經指出，萬科在這輪調控政策中，是受益者。萬科已超越了自身的標桿房企帕爾迪。同時，萬科也成為中國諸多房企的標桿，只是萬科的“模式”能否被復制？

　　快銷售成就“千億”萬科

　　“我們公司11月份提前完成全年銷售任務，大概是萬科的1/4吧。”某上市房企在和《證券日報》記者談及公司情況時如此描述。

　　“你那里是否有萬科精裝修房的數據？我們公司也打算向這個方向進行住宅開發。”記者在重慶某擬上市房企工作的朋友曾如此說，并提及“我們關注最多的，是萬科。”

　　房企“招金保萬”四大家族中，萬科是唯一一家民營企業。20年的上市路，萬科話題不斷，同時也“被”追趕不斷。

　　問及萬科能取得千億銷售的原因，平安證券地產分析師在接受記者采訪時列舉了幾條他認為是萬科成功的理由：一是萬科高周轉、不囤地的開發模式。在他看來，現在的政策時點為其提供了“天時”，也即在土地價格平穩期，高周轉開發的優勢就會體現出來；二是萬科的“戰略縱深很大”。萬科已經將業務遍布全國各地，因此可以規避個別城市的房市波動風險；三是萬科對項目的“管控”能力。平安證券地產分析師認為，萬科已經進入到40多個城市，而其對自身這個“龐大王國”的管控能力要超出同業水平，“其實，(萬科)它的優勢在于它的軟優勢。”最后，他認為，萬科還具有融資優勢，手中所持資金相對豐富，而獲取貸款的能力也要高于規模較小企業。能夠以較低成本融到大額資金，對于資金杠桿率較高的房地產市場來說，本身就是優勢。平安證券研究報告顯示，萬科前11個月拿地535億元，但是公司尚有500億左右的可動用資金，充裕的現金、較低的融資成本將有助于萬科在此時“逆勢擴張”。

　　而萬科優于其他房企之處，在平安證券地產分析師看來，在于其“執行力較強”。萬科能夠在很快的時間內將所開發的項目“速度提起來……它在這個方面的優勢很明顯”。

　　高周轉意味著快速擴張，但高周轉與利潤率之間的關系則較為復雜。該分析師還表示，如果萬科在以往房地產價格快速上漲的時期里尋求高周轉率的話，那么可能會喪失獲得高利潤率的機會。但是，在此輪政策調控下，房地產價格漸趨平穩，相對于某些捂盤囤地的房企來說，對萬科而言反而是有利的。

　　由此可見，在“史上最嚴厲調控”時期，卻成就了萬科的“千億”傳奇。“在這個時點，它(萬科)比任何時候都有優勢”，平安證券地產分析師如是說，“從某個角度來說，它其實是受益的”。